Процедура оценки квартиры для ипотеки

0 90

У граждан с низким и средним доходом возникают финансовые затруднения в покупке собственного жилья. Решением квартирного вопроса становится приобретение недвижимости в ипотеку. Этой услугой пользуются из-за возможности оплачивать покупку частями, в соответствии с установленным банком графиком.

Для чего оценивают квартиру

При оформлении ипотечного займа на покупку жилья заемщику необходимо предоставить отчет оценки объекта.

По итогам оценки жилья банк принимает решение об одобрении или отказе в предоставлении денежных средств на покупку недвижимости. Оценивает возможные риски, ликвидность объекта и определяет возможную сумму кредитования заемщика.

Процесс оценки квартирыПроцесс оценки квартиры направлен на определение стоимости жил. площади на рынке недвижимости. Приобретенная в ипотеку квартира является предметом залога на период погашения займа.

В случае нарушения условий договора со стороны заемщика банк имеет право продать жилье. Следовательно, банку нужно знать реальную стоимость объекта кредитования, чтобы реализовать заложенное имущество за сумму не менее выданной клиенту.

Заемщик может получить только средства, размер которых не превышает оценочной стоимостьи жилища. Кредитор проводит оценку недвижимости до оформления сделки.

Преимущества и недостатки процедуры

Главная цель и преимущество экспертизы – определение рыночной стоимости квартиры. Недостаток всего один: оценка платная. Но некоторые банки оплачивают экспертизу сами, действуя на основании соглашений, заключенных между ними и оценочными организациями.

Плюсы проведения оценки жилья:
  • Она дает возможность проверить «прозрачность» сделки купли-продажи, выясняет отсутствие или наличие обременения на жилье, незаконных перепланировок, недостатков недвижимости, которые продавец пытался скрыть.
  • Заемщик узнает реальную рыночную цену, что позволяет избежать покупки по завышенной.
  • На основании заключения банк не имеет возможности занизить цену жилья и заставить заемщика предоставить дополнительный залог.
  • При решении имущественных разногласий в суде результат экспертизы принимается во внимание.
  • По результатам отчета оценщика основание на снижение цены продавцом, если недвижимость вторичная и реальная стоимость меньше запрашиваемой.

В случае больших расхождений между оцененной стоимостью квартиры и запрошенной продавцом, заемщик должен заплатить разницу из собственных денег.

Кто занимается данным вопросом

Некоторые банки предоставляют оценку жилья силами штатных специалистов, в этом случае заемщик услугу не оплачивает. Покупатель вправе обратиться к независимому эксперту. Он может работать в статусе ИП или быть юридическим лицом.

В обоих случаях требования к оценщику одинаковы. Он должен иметь профильное образование в области оценочной деятельности, обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, иметь полис обязательного страхования гражданской ответственности.

Есть требования и к оценочным организациям. Обязателен стаж работы оценочной организации в данной отрасли более 3 лет.
Независимый эксперт

Независимые оценщики

Организации или частные лица, которые не аккредитованы в банке. Для экспертизы можно обратиться в специализированную оценочную компанию, оставить заявку на проведение оценки с приложением необходимых документов и составить договор на оказание услуги.

Совет! При самостоятельном выборе независимого оценщика нужно проверить его квалификационный аттестат, лицензию и членство в саморегулируемой организации.

Кредитор может отказаться принимать отчет такой организации под любым предлогом. Для экономии времени и денег лучше обратиться сразу к аккредитованным оценщикам.

Аккредитованные банком оценщики

В этой категории находятся только проверенные оценочные компании, которые четко следуют требованиям банка.

Банками результаты оценочных работ проверяются строго. Они тщательно проверяют полученные сведения.

Сотрудники банка при личной встрече предоставляют кредитуемому список оценщиков, с которыми взаимодействует их организация. Некоторые эксперты дают скидку на услугу для клиентов банка при оформлении ипотеки.

Необходимый пакет документов

Перед оценкой ипотечного жилья заказчик должен предоставить эксперту пакет обязательных документов. Бумаги для работы с физическими и юридическими лицами отличаются комплектацией. Некоторые необходимые справки и выписки оценщик заказывает самостоятельно.

Для новостроя

Если ипотека берется на жилье, находящееся в стадии строительства, собственником является застройщик (юридическое лицо).

Необходимо предоставить:
  • разрешение на возведение объекта (должен подать застройщик);
  • письменное подтверждение права собственности или договор долевого участия;
  • реквизиты юридического лица, которое реализует жилье (название, адрес регистрации, ИНН и КПП);
  • выписка об отсутствии обременений у недвижимости;
  • архитектурно – строительная схема части дома, в которой находится квартира;
  • описание поэтажного проекта дома;
  • документ о сроках сдачи объекта в эксплуатацию;
  • справка о подтверждении балансовой стоимости (если застройщик является собственником строящегося объекта).

Эти бумаги для оценки квартиры заемщику нужно собирать собственноручно. Экспертная компания может запросить только выписку из ЕГРП о наличии обременений на потенциальную недвижимость.

Выписка об отсутствии обременений у недвижимости

Для вторичного жилья

Для оценки недвижимости в неновом доме нужно предоставить следующие документы:
  • паспорта собственника и заемщика;
  • документ, подтверждающий право собственности без обременений (выписка ЕГРП);
  • эксплуатационный план (чертеж квартиры, выполненный по обмерам техника Бюро технической инвентаризации). На нем обозначены расположение перегородок, дверей, окон, сантехнических приборов;
  • кадастровый паспорт (подтверждает, что недвижимость учтена в Госкадастре, содержит информацию о кадастровой стоимости);
  • справка об отсутствии угрозы сноса;
  • разрешение на перепланировку (если она осуществлялась);
  • технический паспорт (содержит информацию о дате постройки, материале, степени износа).
Выписка ЕГРП
Выписка ЕГРП
Кадастровый паспорт земельного участка
Кадастровый паспорт земельного участка

Нужно сделать копии документов для прикрепления к отчёту об оценке. Если в ипотеке было отказано, заемщик, имея доказательства некачественного оказания услуг, имеет право потребовать деньги с оценочной компании.

Как происходит оценка

Оценка квартиры для ипотеки – это официальная бумага, в которой зафиксирована объективная стоимость имущества.

При выполнении оценочных работ обращают внимание на следующие факторы:
  • местоположение – удаленность жил. площади от центра населенного пункта;
  • инфраструктура – расположение объектов социального назначения (школы, аптеки, магазины, поликлиники) относительно квартиры;
  • транспортно-дорожная сетка – состояние дорог, остановочных комплексов, стоянок, а также транспортное сообщение между районами;
  • экологическая ситуация – наличие или отсутствие объектов вредного производства (фабрики, заводы) вблизи дома;
  • качество и износ объекта – год сдачи дома в эксплуатацию, материалы стен и перекрытий, этажность, состояние подвалов и чердаков;
  • параметры недвижимости – общая и жилая площадь, расположение комнат, высота, наличие лоджии и балкона, уровень ремонта в квартире;
  • наличие неузаконенного переустройства или перепланировки;
  • для квартир в новостройках без финальной отделки оценщик исследует состояние звукоизоляции, электропроводки, входной двери и окон, лестничной площадки.

Наиболее дорого оцениваются квартиры с развитой инфраструктурой, капитальным ремонтом, в приближенном к центру города районе.

Можно ли оценивать по фотографиям без выезда?

Оценка квартиры – обязательное условие оформления ипотеки в любом кредитном учреждении, так как на основании результатов полученной экспертизы кредитор определяет ликвидность объекта и сумму кредита, которую он может предоставить.

Без личного присутствия сложно оценить, где именно расположен объект, в каком состоянии, трудно дать оценку аварийности помещения, если оно таковым является. Нужно обратить внимание не только на район и непосредственно дом, квартира должна хорошо выглядеть изнутри.

Оценка квартиры при рефинансировании ипотеки

Несмотря на то что при покупке жилища оценивание имущества осуществлялось, при переводе ипотеки в другой банк, он вправе требовать повторного проведения процедуры.

При рефинансировании кредита в том же банке, оценивание не нужно. При оформлении контракта в стороннем банке оценка жилой собственности не требуется, если не истек срок давности первого отчета или оценочная организация входит в список аккредитованных компаний данного банка.

Содержание готового отчета

После проведения процедуры эксперт готовит отчет с рассчитанной стоимостью проделанной работы по объекту. Цена недвижимости, указанная в отчете, не устанавливает фиксированную цену для продавца, он вправе запросить больше.

Отчет оценщика включает в себя:
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • паспортные данные заемщика;
  • реквизиты и полные сведения об экспертной организации в виде заверенных копий;
  • методы оценки;
  • исследования рынка недвижимости;
  • развернутая характеристика квартиры;
  • ликвидная и рыночная стоимость жилья.

Отчет оценочной компании должен содержать копии предоставленных заемщиком документов, фотографии квартиры, дома, подъезда, вид из окна и т.д. Дополнительно должны быть указаны данные о районе расположения объекта и его цена.

Готовый отчет должен быть пронумерован, прошит и опломбирован, завизирован оценщиком на последней странице с указанием количества листов и печатью организации.

Для банка имеет важна ликвидная стоимость для определения ценника жилища в случае его продажи после взыскания на предмет залога.

Отчет действителен 6 месяцев с момента подписания. Если срок пропущен, оценку необходимо делать заново.

Сроки и стоимость

Цена на оказание услуги зависит от того, в каком регионе и какой компанией будет проводиться оценка. На то, сколько россиянин заплатит влияет срок выполнения, уровень, статус и тарифы оценочной организации, объем работы. Компании, сотрудничающие с банком, могут снизить цену на услугу в полтора раза.

Приобретение жилья

За срочность взимается дополнительная плата в несколько тысяч рублей.

В столице и области услугу можно получать по приемлемому ценнику — за 3–5 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге такая опция стоит в пределах 4 тысяч рублей. В небольших городах стоимость услуги предоставляется дешево — не выше 2 тысяч рублей. Оценка квартиры премиум-класса возрастает до 25 тысяч рублей и выше.

Сроки проведения осмотра составляют 1-2 дня с момента оплаты оценки. Отчет готовится от 3 до 5 дней.

Экспертизу независимого оценщика банк проверяет дольше и тщательней, итоговый документ нередко возвращает на доработку. Кредитные учреждения доверяют организациям, с которыми уже работают и их результат утверждают оперативней.

Проблемы и особенности оценки квартиры для ипотеки

В процессе оценки эксперт учитывает факторы, влияющие на ценообразование.
  • Экономическая и социально-политическая ситуация в стране и регионе, когда покупается квартира.
  • Обстоятельства, влияющие на спрос (рост или падение цен на недвижимость).
  • Сегмент и динамика рынка, к которому принадлежит объект.

К выбору экспертной компании нужно подходить ответственно и выбирать организации со стажем работы и авторитетом в данной сфере услуг. Грамотная и объективная оценка квартиры для ипотечников дает гарантию того, что сделка будет выгодна для всех участников купли-продажи.

Похожие материалы

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.