Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры

0 1

Любое соглашение можно расторгнуть, для этого предусмотрена соответствующая процедура. Договор купли-продажи не исключение, если сделка невыгодна одной из сторон. Способ расторжения и последствия процедуры зависят от того, кто выступает инициатором.

Можно ли аннулировать договор купли-продажи квартиры

ДКП вправе расторгать любая сторона – покупатель или собственник. Сделать это можно:
  • по взаимному согласию;
  • на основании постановления суда;
  • по инициативе одного из участников.
Важно. Нюансы расторжения соглашения зависят от того, была ли проведена регистрация сделки.

До регистрации

Проще всего признать ДКП недействительным, если стороны не успели его зарегистрировать в Росреестре. В этом случае им нужно лишь оформить расторжение юридически, заключив еще одно соглашение. Или аннулировать документ через суд, если вторая сторона не согласна с расторжением.

После регистрации

Договор купли-продажи после оформления и подписания регистрируется согласно установленной процедуре. После этого осуществляется смена владельца. Расторгнуть сделку сложнее, так как для этого недостаточно одного лишь желания.

Требуются серьезные причины. Как правило, нужно доказать, что вторая сторона не выполнила своих обязательств (не было фактической передачи денег или освобождения жилплощади продавцом).

Основания для расторжения договора

Отменять ДКП можно разными способами. Проще, если покупатель и продавец прекращают сотрудничество по взаимной договоренности. Но если вторая сторона не согласна с расторжением сделки, то требуются серьезные основания.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Обоюдное соглашение об отмене

Согласно ст. 450 ГК РФ расторгнуть или изменить договор стороны вправе с помощью дополнительного соглашения.

В нем указывают все необходимые условия:
  • причину расторжения;
  • срок возращения денежных средств;
  • другие обстоятельства расторжения.
Важно. Если ДКП находится на регистрации, стороны передают в Росреестр соглашение об его отмене.

Неисполнение обязательств со стороны покупателя или продавца

Любой участник сделки вправе отказаться от выполнения оговоренных условий, уведомив об этом вторую сторону (ст. 450.1 ГК РФ). ДКП считается расторгнутым с момента получения вторым участником письменного уведомления, если другое не предусмотрено самим договором.

Изменение условий

Участник сделки вправе расторгнуть соглашение, если вторая сторона настаивает на существенных изменениях условий (ст. 451 ГК РФ).

Происходит это по следующим причинам:
  • при заключении ДКП стороны исходили из того, что такие изменения обстоятельств не потребуются;
  • нет возможности заключить договор без изменений, так из-за этого заинтересованное лицо понесет серьезный ущерб.

Участники купли-продажи вправе расторгнуть ДКП по соглашению или обратиться в суд.

Недействительность сделки

Основания для признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной содержит ст. 166 ГК РФ. К ним относят недееспособность одной из сторон, отсутствие согласия на сделку других совладельцев, неправильное оформление договора и т. д.

Важно. Недействительные сделки делятся законом на оспоримые и ничтожные.

Расторжение соглашения и признание его недействительным с юридической точки зрения являются разными процедурами. Но результат в обоих случаях одинаков – ДКП теряет свою силу.

К отличительным особенностям признания договора недействительным относят:
  • он не имеет никаких юридических последствий, так как является незаконным уже с момента подписания;
  • такая сделка нарушает закон;
  • исковая давность для таких оспоримых документов составляет 1 год.

Так как ДКП признан недействительным, стороны обязаны вернуть полученное имущество и деньги.

Сроки отмены сделки

Договор купли-продажи жилой недвижимости стороны вправе расторгнуть как во время проведения сделки, так и после регистрации. При этом инициаторам важно учитывать срок давности. Особенно, когда для отмены сделки требуется судебное разбирательство. Этот срок составляет 3 года после регистрации ДКП в Росреестре.

Расторжение сделки

С юридической точки зрения расторжение ДКП возможно двумя стандартными способами – по обоюдному решению участников или через суд. В обоих случаях нужно учитывать правила отмены сделок с недвижимостью.

По согласию сторон

При оформлении соглашения об отмене договора нужно учитывать один нюанс. Его можно заключить только при условии, что иное не предусмотрено самим ДКП. Если документ содержит пункт, подтверждающие невозможность оформления подобного соглашения между участниками, придется обращаться в суд.

Даже при наличии обоюдного согласия отменить сделку покупатель и продавец обращают внимание на следующее:
  1. Зарегистрирован ли договор. Если документ находится в Росреестре, есть время для оформления соглашения.
  2. Предоставлять соглашение об отмене для рассмотрения нужно после того, как оформят переход права собственности.
  3. Самостоятельное аннулирование ДКП возможно при условии, что стороны не выполнили соответствующие условия (не было передачи денег и т. д.). Если обязательства по ДКП выполнены, отменить его по соглашению нельзя.
Важно. При наличии взаимного согласия на расторжение сделки причины неважны, поэтому их необязательно указывать.

На практике к распространенным причинам расторжения ДКП по обоюдному решению относят потерю денег, переезд покупателя в другой город, проблемы со здоровьем и другие жизненные обстоятельства.

Согласно требованиям российского законодательства соглашение, с помощью которого стороны отменяют сделку, содержит:
  • паспортные данные участников, их адреса и контактные телефоны;
  • реквизиты ДКП, который расторгается;
  • подробные сведения об объекте недвижимости, в том числе и технические;
  • пункт об обязательном совершении обратного перехода прав собственности, если произошла смена владельца;
  • обязанности сторон по возврату полученного по договору имущества;
  • ответственность участников за невыполнение соглашения;
  • дата, подпись.
Участникам нужно:
  • обсудить нюансы соглашения;
  • составить документ;
  • обратиться к нотариусу для подписания;
  • передать в Росреестр вместе с заявлением, если был осуществлен переход права собственности.

ДКП считается расторгнутым после того, как появиться соответствующая запись в Едином реестре.

По решению суда

Если участникам не удалось добиться взаимного согласия для отмены купли-продажи недвижимости, нужно обращаться в суд. Закон позволяет расторгать ДКП в одностороннем порядке. Но только при наступлении следующих условий:

  1. Существенное нарушение второй стороной договора. К таким нарушениям относят нежелание продавца выселяться или выписываться из квартиры после юридической смены владельца. Или покупатель отказывается передавать оставшуюся часть суммы за жилплощадь.
  2. Пункт об аннулировании включен в договор купли-продажи. Там же обычно перечисляют причины, с помощью которых любая из сторон вправе инициировать одностороннее расторжение.

Односторонний отказ участника от выполнения обязательств возможен при наличии согласия второй стороны или по постановлению суда. Но этот пункт также изначально должен быть указан в ДКП.

Важно. Для расторжения по инициативе одного участника обязательной является отправка письменного уведомления второй стороне.

И если тот не согласен с позицией отправителя, тому придется инициировать судебное разбирательство. Оно требуется и в других случаях, когда нет возможности отозвать договор купли-продажи иначе.

Порядок действий при обращении в суд следующий:
  1. Инициатор отправляет ответчику предложение об аннулировании документа, если есть законные причины. На основании ответа осуществляется соответствующая процедура.
  2. Подготовка документов. Истец составляет иск, к которому прикладывает необходимые бумаги.
  3. Обращается в канцелярию суда.
  4. Затем заявитель посещает судебное заседание.
  5. Оспаривает или принимает решение.
Стандартное исковое соглашение включает:
  • название судебного органа;
  • сведения об участниках процесса;
  • описание обстоятельств дела (реквизиты и дата оформления договора, отказ ответчика расторгнуть его и т. д.);
  • требование удовлетворить иск (указывается ссылка на соответствующие нормы законодательства);
  • список документов;
  • подпись и дата.

Для судебного заседания требуется три экземпляра. Один подается в суд, второй остается у истца с отметкой о принятии, а третий экземпляр отправляют ответчику. Рассмотрение иска судом происходит на протяжении 1 месяца, после чего назначается дата проведения заседания.

К иску прикладывают:
  • личные документы;
  • договор купли-продажи;
  • справка об оплате пошлины;
  • выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на квартиру;
  • дополнительные бумаги (соглашение сторон, расписки, подтверждающие передачу денег, и т. д.).

На практике достаточно одного разбирательства, но при серьезных конфликтах может потребоваться несколько встреч. После того, как суд вынесет решение, у сторон есть 1 месяц для его обжалования. Затем оно вступает в силу, а договор считается расторгнутым. Если ДКП был зарегистрирован, то после суда все документы направляются в Росреестр для смены владельца.

Важно. Если требуется взыскание дополнительных средств (неустойки, задатка или всей суммы за квартиру), решение суда передают судебным приставам.

Размер госпошлины зависит от стоимости квартиры, так как иск приравнивают к имущественным. Если цена заявления составляет от 200 тыс. рублей до 1 млн. рублей, то придется заплатить 5 тыс. 200 рублей1% от суммы, превышающей 200 тысяч).

При стоимости от 1 млн. рублей размер пошлины составит 13 тыс. 200 рублей. Сумма, превышающая миллион, облагается сбором в размере 0, 5%. При этом окончательный размер пошлины не может быть больше 60 тыс. рублей.

Как обезопаситься от срыва договоренностей – советы юристов

Купить квартиру на современном рынке недвижимости несложно, но гарантировать заключение сделки без проблем сложно. Юристы советуют привлекать специалистов на этапе оформления договора, чтобы он не был впоследствии признан недействительным.

Также важно, чтобы все денежные расчеты стороны произвели до обращения в Росреестр. Иначе отменить сделку после юридической смены владельца сложно. Еще один вариант, позволяющий обезопасить куплю-продажу, заключается в оформлении предварительного соглашения.

Самый простой способ расторгнуть куплю-продажу – это наличие обоюдного желания сторон. Несложно это сделать и при условии, что один из участников не выполнил своих обязательств. Но если особых оснований для отмены нет или такая возможность не предусмотрена соглашением, нужно отстаивать свою позицию в суде.

Похожие материалы

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.