Процедура и особенности выделения доли в квартире

0 3

Долю в квартире получают по наследству, при разводе либо в дарение. Получение части жилища дает собственнику больше прав, при которых владелец может распоряжаться имуществом по своему желанию. Чтобы грамотно оформить часть квартиры, нужно соблюсти пошаговую инструкцию.

Что означает — выделение доли в квартире

У квартиры может оказаться не один владелец, а несколько. Тогда недвижимость находится в долевой или общей собственности.

Особенности! Различия между этими понятиями — в том, определён ли размер долей. При общей собственности за каждым из владельцев закреплена определённая часть в праве на квартиру (например, половина или треть). Эти доли могут быть равными или различаться. При совместной собственности такого разделения нет.

Каждый из владельцев обладает частью прав на недвижимость в целом. То есть не половиной или третью жилья, а долей в каждом квадратном метре. Из-за этого возникают разногласия по использованию. При выделении доли за собственником закрепляется конкретная часть квартиры, которой можно распоряжаться свободнее.

В каких ситуациях это необходимо?

При общей, или совместной собственности прописать кого-то можно только при согласии всех владельцев. Исключение — ребёнок до 14 лет, если его регистрирует у себя родитель.

Доля в квартире 1

Для ремонта, перепланировки или установки кондиционера также требуется общее согласие. А при выделенной доле собственник решает эти вопросы сам (в рамках разрешённого законом).

Если в планах — продать долю, лучше её выделить. Тогда будет проще найти покупателя. А для сдачи в аренду это обязательно. Когда невозможно договориться, кто и в какой комнате живёт, тоже приходится делить квартиру.

Как происходит раздел помещения в совместной собственности

Если собственников больше двух, возможны два варианта: выдел и раздел. В первом варианте отделяется только одна часть. Остальное жильё по-прежнему будет в общей собственности. А во втором — делится вся квартира.

В совместной собственности обозначенных частей нет, поэтому нужно определить размер. Если нет прямого указания в законе или соглашении сторон, их делают равными.

Выделенная доля становится отдельным объектом недвижимости. За ней закрепляется собственный адрес. Устанавливаются отдельные счётчики для электричества, воды и газа. Владелец теряет все права на оставшуюся часть квартиры.

В каких случаях выдел доли невозможен

Чтобы провести процедуру, соблюдают определённые правила. Выделенная доля становится самостоятельным объектом недвижимости. Потребуется отдельный вход, санузел и кухня.

Большинство квартир придётся переделывать, что связано с ограничениями. Все санузлы должны располагаться в пределах «мокрой зоны» по плану БТИ. Исключения — квартиры на первом этаже или втором с нежилым помещением под ним.

Если такая перепланировка невозможна, не получится и выделить долю. Тогда можно определить порядок пользования квартирой. Собственность остаётся общей, но за жильцами «закрепляются» конкретные комнаты.

Варианты раздела жилплощади

Есть два способа: в натуре (то есть комнаты) и деньгами. Выбор зависит от размеров доли, технической возможности и желаний собственников.

Доля в квартире 3

В натуре

В этом случае долю выделяют в виде комнаты (или даже не одной). Вариант подходит для таких условий:
  • в квартире несколько комнат;
  • есть техническая возможность переоборудования (получится сделать отдельные вход и санузел);
  • доля достаточно большая (половина, треть, или четверть).
Важно! Квартиру нельзя поделить в произвольном месте. Часто выделяется комната, по размерам чуть больше или меньше доли. В первом случае получается, что отделившийся собственник получает часть общего имущества, за что должен доплатить остальным. Если же комната меньше, доплачивают ему.

В денежном эквиваленте

Этот вариант подходит для случаев, когда невозможно выделить долю или определить порядок пользования:
  • нет отдельного помещения (однокомнатная квартира или студия);
  • незначительная доля в собственности;
  • и т. п.

Остальные владельцы выплачивают стоимость части квартиры, взамен получая право собственности. Сколько стоит доля, определяют сами собственники. Если договориться не получается, вопрос решается в суде.

Особенности! Инициатором может быть не только владелец незначительной доли. Часто «основной» собственник стремится получить в своё распоряжение всю квартиру. В некоторых случаях можно даже заставить продать долю через суд.

Документальное оформление

Есть два принципиальных варианта: по соглашению или по суду.

Договорной режим

Начинают с этого варианта: он проще в оформлении и менее затратен. Собственники договариваются разделить квартиру. Решают, как именно это происходит — в натуре или деньгами. Приходят к согласию по основным условиям сделки.

Если доля выделяется в натуре, нужно определить:
  • её размер (при совместной собственности);
  • какая именно комната выделяется;
  • как делятся санузлы (если их изначально два), кладовки, коридор;
  • особенности переделки, если она потребуется.

Если выбран вариант с денежным эквивалентом, договариваются о сумме. Обсуждают сроки и способ передачи (наличные, прямой перевод, аккредитив).

Затем нотариус составляет соглашение с учётом этих условий. Обязательно указывается:
  • Сведения обо всех сторонах — ФИО, паспортные данные, места прописки и проживания.
  • Кадастровый номер этой квартиры, адрес и площадь.
  • Номер свидетельства о собственности или соответствующей записи в ЕГРП.
  • Данные об обременениях, если они есть (залог, ипотека).
  • Размеры всех долей.
  • Как именно делится недвижимость.
  • Количество экземпляров (по числу участников и один дополнительный).

Это соглашение подписывают все собственники. Как и все другие сделки с недвижимостью, выдел обязательно регистрируют в Росреестре. Здесь понадобится дополнительный экземпляр соглашения и квитанция об оплате пошлины. Собственники получают на руки выписки, где указано новое положение дел.

Обращение в судебные органы

К этому варианту переходят, когда не удалось договориться о самом факте раздела или особенностях сделки. Для выдела доли пишут иск в суд того района, где находится квартира. А если спор начался после объявления завещания — то по месту открытия.

Для дел, связанных с разделом долевого имущества, обязательно соблюдать досудебный порядок. Сначала нужно попытаться договориться между собой. Когда подают иск, прилагают доказательства. Например, заказное письмо с описью, отправленное другой стороне. Если этого не сделать, суд откажет в рассмотрении.

 Исковое заявление о выделении доли в квартире

 Исковое заявление о выделении доли в квартире

Исковое заявление составляется в нескольких экземплярах — для суда и всех сторон. В тексте обязательно указываются:
  1. Полное название органа власти.
  2. Сведения об истце и ответчиках: ФИО, паспортные данные, реальный адрес, контакты для связи.
  3. Информация о квартире: адрес, площадь, кадастровый номер.
  4. Суть исковых требований (как именно предлагается разделить жильё).
  5. Обоснования — объяснения важных обстоятельств и ссылки на статьи закона.
  6. Отметка о том, что была попытка досудебного решения этого спора.
  7. Дата подачи.
  8. Подпись истца.
  9. Опись документов, которые прикладываются к делу.
К обязательным приложениям относятся:
  • копия паспорта заявителя;
  • документы на квартиру (кадастровый паспорт и свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
  • техническая документация из БТИ (технический паспорт и поэтажный план);
  • квитанция об оплате госпошлины.
В зависимости от обстоятельств, понадобятся и другие документы:
  • независимая оценка рыночной стоимости (её может назначить и суд, но тогда рассмотрение затянется);
  • свидетельство о расторжении брака;
  • о рождении детей;
  • чеки и квитанции на стройматериалы;
  • договоры на ремонтные работы;
  • доказательства, что ответчик спорным жильём не пользуется и расходов по содержанию не несёт.

Если собственник хочет выделить долю в натуре, суд назначает техническую комиссию. Эксперты выезжают на место и осматривают квартиру. Их задача — определение возможности выделить долю или определить порядок пользования.

При необходимости назначается независимая оценка рыночной стоимости. В некоторых случаях приглашаются свидетели.

С учётом всех обстоятельств суд выносит решение: отказать, удовлетворить требования полностью или частично.

При положительном решении возможны три варианта:
  • выделяется доля в натуре (редкий случай для квартир — не всегда есть техническая возможность);
  • назначается порядок пользования (закрепляется конкретная комната);
  • определяется размер выплаты.

При подаче иска платят пошлину. Сумма зависит от кадастровой стоимости доли (но не меньше 400 рублей и не больше 60 тысяч). Если подаётся ещё один иск, связанный с этим делом (при обжаловании приговора), заплатить нужно будет только 300 руб.

Как использовать полученную долю

В комнате можно не только жить самому. Её продают, сдают в аренду или дарят. Но это делают по определённым правилам.

Доля в квартире 2

Продажа

Владельцы остального жилья имеют преимущество в покупке. Сначала предлагают долю им. Если собственники не захотят выкупать комнату, можно предлагать её посторонним покупателям, но по той же цене. Сделки с долями обязательно заверяются у нотариуса.

Некоторые соседи мешают продаже: не покупают комнату сами, но и не дают отказ. Тогда предложение отправляют заказным письмом с описью вложения или через нотариуса. Через месяц можно продавать комнату другим людям.

Если не отправить уведомление, другой собственник сможет право оспорить сделку. Это же можно сделать, если меняются условия: сторонним покупателям предлагают долю по более низкой цене. На оспаривание даётся три месяца.

Совет! Собственникам лучше договориться и продать квартиру целиком, а деньги разделить. Стоимость отдельной доли всегда меньше такой же части от цены всего жилья.

Сдача в аренду

Выделенную долю можно предложить для съёма, но только с письменного согласия других собственников. В этом случае не действует правило о предложении сделки соседям.

Дарение

На это действие согласие не требуется. Но новому владельцу, если он не близкий родственник, придётся заплатить налог со стоимости доли.

Когда не удаётся договориться о продаже комнаты, иногда возникает соблазн составить фиктивную сделку дарения. В таком случае продавец рискует не получить свои деньги, ведь официально ему ничего не должны. Кроме того, совладельцы могут оспорить сделку в суде, доказав её фиктивность.

При выделении доли за собственником закрепляется определённая часть квартиры. Для этого необходимы технические условия: больше одной комнаты, возможность сделать дополнительный вход, санузел и кухонную зону.

Если так сделать нельзя, владелец получает вместо своей доли деньги. Выделенной комнатой можно распорядиться по-разному: жить самому, продать, предложить в аренду или передарить.

Похожие материалы

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.