Оформление договора купли-продажи земельного участка

0 96

Спрос на землю постоянно растет. Причин ажиотажа несколько – это возможность обустройства садового участка, проживание на природе, создание фермерского хозяйства. Государством предусмотрены особые правила сделок купли-продажи, которые обеспечивают решение вопросов.

Нормативное регулирование

Существует 2 направления российского законодательства, в которых подробно изложены нормы процедуры приобретения либо продажи:
  1. Земельный Кодекс. В статье № 37 ЗК РФ указано, что покупать и реализовать разрешено участки, поставленные на кадастровый учет. Это означает, что информация должна присутствовать в Едином Государственном Реестре. Если земля не учтена, нужно провести размежевание и обратиться в ЕГНР. Как только участок пройдет регистрацию, можно приступать к сделке даже без указания точных координат его расположения.
  2. Гражданский кодекс РФ. В статье № 554 прописаны некоторые требования к оформлению сделки. Нужно указывать кадастровый номер зарегистрированного участка, стоимость земли и данные, которые используют для определения конкретного места. Когда информации нет, процедура признается недействительной.

Обязательно указывают тип грунта, наличие обременений. Важно получить сведения из Реестра о категории земли. Расторжение договора порой происходит из-за недостоверных данных. Продавец может скрыть от покупателя информацию о наличии соседей, чья работа негативно влияет на состояние почвы.

Земельные участки

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нет единой формы договора между продавцом и покупателем. Но существуют моменты, обязательные для исполнения:
  1. Назначение. В документе указывается факт передачи участка, согласие покупателя принять землю и оплатить оговоренную сумму. Нельзя заключать устное соглашение. Законную силу имеет только письменный договор.
  2. Содержание. В документе перечисляются: предмет купли-продажи, стороны сделки, стоимость. При отсутствии такой информации договор теряет законную силу.
  3. Структура. Прибегают к стандартной форме. Поочередно прописывают: вводную часть с указанием цели, предмет сделки, условия, стоимость и порядок выплаты. Упоминают о передаче прав собственности на участок, об ответственности обеих сторон, прописывают реквизиты. Желательно предусмотреть порядок разрешения спорных моментов.

Как проводится оплата, решают самостоятельно. Можно одновременно передать всю сумму после прохождения регистрации в Госреестре или внести задаток. Распространенная форма – это реализация земельного участка с помощью эскроу-счета.

Его оформляют в банке. Приобретатель вносит оговоренную сумму. Снять средства продавец может после предъявления сотруднику документов о праве перехода земли.

Убедиться, что покупаете участок у собственника

Чтобы избежать рисков мошенничества, нужно получить подтверждение о правах человека на конкретную недвижимость. Порой к оформлению предлагают имущество под обременением или арестом, ранее уже проданное. Государственный Реестр предоставляет информацию об участке по желанию покупателя.

Алгоритм действий:
  1. Отправляют запрос в ЕГРН. Заявление относят непосредственно в местный орган или пользуются почтой.
  2. В течение 3 суток приходит ответ. Иногда возможны задержки.
  3. Получить сведения об участке быстрее помогает прямое обращение на сайт Реестра. Отправляют запрос на портал ЕГРН, в течение суток поступает ответ.

Услуга платная. Стоимость 250 руб.

Земельный участок продажа

Проверить документы на земельный участок

Что нужно:
  1. Паспортные данные из выписки Реестра сверяют с информацией о продавце. У юридического лица запрашивают уставную документацию. Узнают через портал Федеральной Налоговой Службы.
  2. Сличают номер кадастрового паспорта и категорию земли.
  3. Подтверждают права собственности по указанной выше инструкции.
  4. У продавца, состоящего в браке, обязательно спрашивают письменное и нотариально заверенное согласие на процедуру от «второй половины».
  5. Площадь участка желательно замерить. Сделать это несложно, пользуясь Яндекс Картой.

Если сведения, представленные хозяином земли, совпадают с полученной информацией, можно приступать к процессу.

Оставить продавцу задаток

Нередко человек, реализующий участок, требует заранее выплатить некоторую сумму. В этом случае обязательно регистрируют ее получение в договоре купли.

Существуют нюансы:
  1. Если сделка состоялась, средства являются долей оговоренной выплаты и не возвращаются покупателю. Эта часть просто вычитается из окончательного расчета.
  2. Когда приобретатель земли отказывается от договора, теряет задаток.
  3. В случае отклонения оговоренного соглашения продавцом, деньги возвращаются несостоявшемуся покупателю участка в удвоенном размере.

Поэтому сумма предварительной выплаты должна тщательно оговариваться. Передача фиксируется отдельной распиской. Лучше поручить эту процедуру нотариусу и провести в виде предварительной сделки по купле-продаже.

Оформить покупку участка в Росреестре

Чтобы зарегистрировать передачу земли в Российском Реестре, приобретателю нужно предоставить пакет документов:
  1. Заявление о переходе прав, которое заполняется непосредственно в местной организации и в присутствии сотрудника.
  2. Заявление о регистрации перехода. Подается с выполнением тех же условий.
  3. Справка об уплате государственной пошлины.
  4. Паспорта заявителя и продавца.
  5. Договор сторон. Если имеются какие-либо изменения, эти бумаги также направляют в Росреестр.
  6. Документ о передаче заявителю участка.
  7. Кадастровый паспорт либо план с описанием земли, датированный не позже 1 марта 2008 года. Если документ ранее занесен в Росреестр, представлять не нужно.

Дополнительно могут потребовать нотариально заверенное согласие супруги продавца. Если купить землю решено у несовершеннолетнего гражданина, необходимо разрешение органов опеки и поручительства. При долевой собственности нужно письменное подтверждение прочих хозяев о том, что продавец предупредил их о предстоящем соглашении по участку.

Земельный участок покупка

Как происходит сделка

Процедура проводится в 2 этапа:
  1. Изначально составляется договор. Необязательно совершение в присутствии нотариуса, если стороны способны пошагово расписать все условия. В документе проставляются подписи обоих участников. Но оформление в нотариальной конторе гарантирует, что договор составлен правильно. Специалисту легче проверить информацию о земле и пресечь мошенничество.
  2. Регистрируется передача прав. В этом случае помощь нотариуса также не будет лишней. Если гражданин самостоятельно обращается в организацию, регистрация занимает 10 суток. При участии нотариуса срок сокращается до 3 дней. Выходные и праздничные каникулы не учитываются.

Как составить договор

Необходимы:
  1. Паспорта обеих сторон.
  2. Документ, на основе которого происходит заключение соглашения. Это акты приватизации, наследования, дарения, купли-продажи, обмена.
  3. Кадастровый паспорт с указанием назначения и границ участка. Разрешается регистрация земли по дачной амнистии без межевания. Но в дальнейшем у собственника нередко возникают проблемы с продажей. Новоявленному хозяину придется самостоятельно определять границы. Это чревато конфликтными ситуациями с соседями, изменением плана и уменьшением площади.
  4. Свидетельство о праве собственности. Если ранее земля не регистрировалась, подтвердить можно выпиской из хозяйственной книги, актом о бессрочном пользовании участком, свидетельством о собственности образца 1991 – 1995 г.

Договор купли продажи земельного участка образец

Особо въедливый покупатель иногда запрашивает инвентаризационную оценку. Документ необязательный, но подтверждающий отсутствие обременений либо оспаривания прав.

Кадастровый паспорт земельного участка
Кадастровый паспорт земельного участка

Покупка участка вместе с домом

По российскому законодательству одновременно с наделом продаются находящиеся на нем строения. Если возведение дома завершено, просто проставляют в договоре стоимость. Также разрешается совместить в документе цену земли и здания в единую сумму.

Где ожидать подводных камней

Что поможет заключению правовой сделки без дальнейшего оспаривания:
  1. Точность данных кадастрового паспорта.
  2. Проверка задолженностей по коммунальным выплатам, взносам. Получить информацию несложно, например, в администрации дачного товарищества.
  3. Проверка права продавца единолично распоряжаться имуществом.
  4. Когда решено купить землю для строительства или хозяйства, нужно убедиться в целевом назначении участка. Иначе придется впоследствии заниматься переводом надела в другую категорию.
  5. В случае составления документа третьим лицом нужно проверить срок действия бумаги и факт дееспособности доверителя.
  6. Если участок получен по наследству, контролируют правильность оформления и риски оспаривания.
  7. Категорически нельзя составлять соглашение, когда участок находится на территории лесного фонда. Такая земля передается в аренду.
Договор может признаваться недействительным в 2 случаях:
  1. Соглашение составлено с нарушением правовой базы. Ничтожная недействительность наступает с момента заключения. Пример: использование поддельной документации либо оформление продажи, как акта дарения.
  2. Оспоримая недействительность означает, что договор вступил в действие, но правомочность может оспариваться в суде. Пример: продажа участка одним из супругов без согласия второго.

Сейчас земля особо востребована. Стоимость дач и коттеджей с наделом резко растет. Несложно приобрести площадь для застройки или организации фермерского хозяйства, но необходимо соблюсти все тонкости. Если нет практики в оформлении документов и регистрации участка, лучше воспользоваться услугами юристов.

Похожие материалы

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.