Особенности продажи части дома без земельного участка

0 84

При продаже дома, который находится в долевой собственности, человек может столкнуться с рядом вопросов. Проживание в помещении на протяжении длительного времени и оплата коммунальных услуг не гарантируют того, что жилплощадь находится в полном распоряжении владельца. Перед реализацией имущества необходимо выяснить, кто является его собственником, имеется ли в пользовании земельный участок и соответствующая документация.

Что говорит закон

Домовладелец должен распоряжаться своим имуществом не нарушая существующие законы. Правомерность его действий зависит от положений официальных законодательных актов Российской Федерации. В соответствии со статьями 35 ЗК РФ и 273 ГК РФ законно продать недвижимое имущество или его часть возможно при одном условии. Дом и прилегающая к нему территория должны быть оформлены на одного человека и отдаваться вместе.

Земля

Ещё один важный аспект законности действий продавца – соблюдение свобод прочих собственников, если таковые имеются.

Если дом и земля у единого собственника

Человек, являющийся единственным домовладельцем, может продать жилплощадь, не ставя в известность бывших хозяев и не заключая с ними соглашений. Для совершения сделки понадобится подготовить договор купли-продажи, согласованный с юристом и заверенный у нотариуса.

Необходимо будет представить документы, подтверждающие владение объектами и зарегистрировать их в Росреестре.

Если дом и земля у разных людей

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, если дом и земля находятся в собственности у разных людей, перед их реализацией человек в обязательном порядке должен сообщить об этом другим владельцам. В статье 250 Гражданского кодекса говорится о том, что они имеют право на преимущественную покупку.

Другие владельцы могут заявить свои права на собственность или написать отказ. В случае отклонения всех дольщиков от приобретения предложенного имущества, оформленного в письменном виде, осуществить продажу можно будет раньше запланированного времени.

Как приобрести дом с долей земли вместо полного участка

Когда цель покупателя состоит в том, чтобы приобрести дом или квартиру с долей земли, а не с целым участком, продавцу следует учесть некоторые нюансы. Во-первых, нужно будет удостовериться в согласии совладельцев. Они обладают приоритетным правом на покупку, от которого могут отказаться в пользу занятого сделкой дольщика.

После заключения соглашения составляется договор купли-продажи с клиентом. Он выступает в качестве конечного результата компромисса обоих людей и закрепляет их намерения.

Договор обязательно должен содержать информацию, отражающую интересы каждой стороны:
  • Сведения об участниках процесса – продавце и покупателе;
  • Общие положения;
  • Предмет соглашения (продажа имущества);
  • Итоговая цена объекта;
  • Способ оплаты;
  • Банковские реквизиты сторон;
  • Дополнительные сведения.

Документ печатается в нескольких экземплярах, на каждом из которых нужно поставить дату и подпись. После этого покупатель может его оформить нотариально, обратившись к юристу.

Согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, сделки по реализации и покупке объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности, должны осуществляться при участии нотариуса. Продавать что-то без обращения к нему невыгодно. Также, нотариально удостоверенные документы имеют большую значимость и официальность, чем составленные самостоятельно.

Далее оформленный договор в трёх экземплярах передают в Управление Федеральной службы государственной регистрации (статья 551 ГК РФ). Покупатель пишет заявление о регистрации прав на имущество (Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ). После того, как сделка будет завершена, один экземпляр останется у регистратора, а другие два – у участников сделки.

Можно ли подарить дом без участка

По закону произвести сделку дарения дома без участка не представляется возможным. Неважно, переходит он по наследству или нет.

В соответствии со статьёй 35 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ такая сделка недопустима. Даже при грамотном составлении договора, его не примут регистрирующие органы или вернут без рассмотрения. Подарить имущество возможно законно только при одновременной реализации дома и прилежащей территории.

Необходимо учитывать правомочия покупателя, владельца и других собственников, если таковые имеются.

Переход прав на прилежащую территорию при продаже или дарении дома имеет следующие особенности:
  1. К человеку, приобретающему здание, строение или сооружение, которые принадлежали другому владельцу, переходит право на использование соответствующих земельных угодий;
  2. Если покупателей будет несколько, то участок также поступает в их пользование, только с учётом купленной доли в доме;
  3. Площадь земельного участка рассчитывается индивидуально согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса;
  4. При этом хозяин дома, находящегося на чужой территории, имеет преимущественное право покупки в случае продажи своей доли другими собственниками;
  5. Особый случай – когда земельная доля принадлежит государству, рассматривается в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса.

Что делать если документов на землю нет, а дом в собственности

В ситуации, когда документы на землю отсутствуют, а дом находится в собственности владельца, встаёт вопрос – нужно ли оформлять права на участок. Необходимость подобных действий объясняется тем, что законно проводить строительные работы на определённой территории может только её хозяин. Кроме того, наличие полномочий гарантирует отсутствие лишних проблем при продаже дома.

Владелец недвижимости может подать заявление о регистрации прав на землю, если предыдущий собственник получил её:
  1. В бессрочное пользование, пожизненное владение или на правах собственности;
  2. Без указания вида полномочий в документации;
  3. До даты вступления в силу Земельного кодекса РФ — 30 октября 2001 года;
  4. Для использования в качестве территории под индивидуальные гаражные или жилищные постройки, огород, сад, подсобное хозяйство.

Процедура регистрации проходит в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ. Для её осуществления можно отправить заявление и остальные документы в электронном виде на сайт Росреестра или по почте.

Другой вариант — обратиться в ближайшее отделение Многофункционального центра «Мои документы». При отправке заявления на сайт размер государственной пошлины будет составлять 245 рублей. В остальных случаях — 350 рублей.

Важная особенность данной процедуры заключается в том, что нужно будет предоставить в регистрирующие органы документ, на основании которого произойдёт передача прав. Это может быть акт, свидетельство или выписка на обладание недвижимостью, выданная бывшему собственнику.

Продажа дома только на первый взгляд кажется сложным делом. Ответственный подход и знание законов намного упростят протекание сделки, а также положительно скажутся на взаимодействии покупателя с владельцем. Если интересы всех заинтересованных лиц будут соблюдены, а документация правильно оформлена, дом в скором времени перейдёт в пользование нового хозяина.

Похожие материалы

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.