Пошаговая инструкция, как продать участок земли в собственности без посредников

0 87

Граждане и юридические лица имеют законное право покупать и продавать земельные участки (ЗУ), оформленные в собственность. Исключение составляют земли, которые по ЗК РФ не могут находиться в частной собственности.

Какие документы нужно собрать

Стандартный пакет документов для продажи земельного участка состоит из:
  • паспорта собственника;
  • заверенной нотариусом доверенности на продажу конкретного ЗУ (если всеми делами занимается посредник);
  • согласия супруги на сделку (бумага нужна при официально заключенном браке);
  • документации, подтверждающей право собственности;
  • выписки из ЕГРН.

Последний документ подтверждает право на владение землей и отсутствие залога, ограничений и обременений.

ЕГРН образец
ЕГРН образец
Важно! Выписка доказывает, что сейчас земля не под арестом. Поэтому справка должна быть максимально свежей. Для сделки требуется документ, выданный не позже месяца до даты заключения договора продажи.

Не продать землю и без кадастрового паспорта, который дает полную характеристику участка, а также передается новому владельцу после соблюдения всех формальностей.

Рекомендуется начинать продажу с подготовки документов. В таких ЗУ покупатели более заинтересованы. И охотнее приезжают на осмотр. Для 90% из них важна скорость заключения сделки.

Как произвести оценку земельного участка

Правильно оценить землю сложно. Собственники рассматривают 2 варианта действий:
  • обращаться к оценщику;
  • сделать все самим.

Первый способ дает более точный результат, но при этом требует временных и финансовых затрат. Стандартная работа оценщика занимает в среднем 2 недели, а услуги стоят от 3 000 рублей.

Оценщик учитывает все параметры, влияющие на цену ЗУ в обе стороны:
  • расположение;
  • размер;
  • постройки;
  • рельеф;
  • коммуникации;
  • газопровод;
  • близость к городу.

Он владеет информацией, которая может быть недоступна гражданам. Например, о будущем строительстве скоростного шоссе вблизи участка. Все это напрямую влияет на его ценность в глазах покупателя.

Как произвести оценку земельного участка

Если же лишних временных и финансовых ресурсов у собственника нет, то можно провести оценку самому. Хотя и этот вариант при грамотном подходе займет не менее недели.

Для начала потребуется изучить рынок:
  1. Просмотреть похожие предложения.
  2. Узнать цену земли в том же районе.
  3. Вычислить приблизительную цену одной сотки.
  4. Выяснить, что влияет на поднятие расценок.

После проведенных действий выявится средняя цена ЗУ. От нее и нужно отталкиваться, выставляя объявления о продаже.

Следующие факторы существенно поднимают цену на землю:
  • вид использования – ИЖС дороже на 20-50%;
  • линия электропередач в доступной близости – на 20-30% (если электричество заведено на участок, цену можно смело поднимать практически в половину);
  • близость газопровода низкого давления – такие варианты продают в 2-3 раза дороже обычных;
  • жилой район – на 20-100%;
  • хорошие подъездные пути – этот показатель добавляет еще 30%.
Важно! Чтобы не завысить цену, берется минимальная цифра, на которую делаются надбавки. В 95% случаев такой подход поможет определить реальную продажную цену.

Земли под обременением продаются плохо. Поэтому владельцам нужно поэтапно решить все документальные вопросы и только потом выставить участок на продажу.

Но если собственники хотят сделать все быстро, цену придется снижать на 80%. Проблемные ЗУ не продаются за реальную цену.

При продаже не стоит торопиться. Чтобы получить выгоду от сделки, сразу и резко снижать первоначальную максимальную цену нельзя. Делается это постепенно – один раз в 2 недели.

Важно! Пики продаж приходятся на начало весны и осени. В случае неудачи нужно подождать или снизить цену. В среднем хорошие ЗУ «уходят» в течение 3 месяцев.

Как найти покупателей

Куда обращаться, чтобы найти заинтересованных покупателей? Здесь предусмотрено 2 варианта действий:
  • через агентство;
  • своими силами.

Первый способ воспринимается как самый безопасный. Но он включает в себя отчисление риэлтору комиссии. Она составляет 5-10% от суммы сделки.

Риэлтер сопровождает клиента на всех этапах:
  • подготовка сделки;
  • защита от мошенников;
  • регистрация продажи.
В его обязанности входят:
  • проверка документации;
  • составление объявлений о продаже;
  • использование сторонних каналов привлечения покупателей;
  • общение с заинтересованными лицами;
  • демонстрация объекта;
  • составление договора и его регистрация в государственных структурах;
  • использование оптимальной схемы передачи денег.

Риэлтор берет на себя все заботы, ограждая клиента от потенциальных проблем и подводных камней. Но нанять хорошего специалиста сложно. Высок риск заключить договор с новичком без опыта либо мошеннической организацией.

Самостоятельная продажа экономит деньги. Но продавцу придется:
  • погрузиться в юридические тонкости;
  • самому готовить и проверять бумаги;
  • искать покупателей;
  • отвечать на звонки;
  • выезжать на показы.
Наиболее сложен на практике пункт поиска покупателей. Ведь для продажи придется рассмотреть все источники:
  • оповестить родственников и знакомых;
  • наклеить объявление на информационную доску около ЗУ;
  • разместить объявление в интернете.
Наибольший отклик дает последний способ. Но эффективным он будет только при выполнении ряда условий:
  • не использовать больше 2-3 информационных ресурсов;
  • завести новую сим-карту и указывайте этот номер телефона;
  • размещать только на крупных сайтах.

Над самим объявлением тоже придется поработать. Заинтересовать покупателей могут 2 фактора:
  • качественные фото, показывающие землю в выгодном ракурсе;
  • правильно составленный текст.
К объявлению прикрепляются 10 фото. Список требований к ним состоит 4 пунктов:
  • давать представление о размерах участках;
  • показывать его преимущества – подведенный свет, газ, воду и так далее;
  • отражать имеющиеся строения;
  • показывать дома по соседству.
Важно, чтобы изображения цепляли покупателя. Тогда он перейдет к изучению самого текста. Он пишется по четким правилам:
  • указание права собственности;
  • перечисление особенностей и преимуществ;
  • отметка о стадии готовности документов;
  • кадастровый номер;
  • площадь земли;
  • подтверждение любой изложенной информации фактами (не стоит обещать потенциальным покупателям того, что невозможно).

Лишними будут традиционные штампы. Их видно в каждом втором объявлении. И они негативно оцениваются заинтересованными лицами.

Важно! Если ЗУ готов под строительство, это указывается в первую очередь. Для 60% покупателей такое определение имеет решающее значение.

Осмотр участка и переговоры с покупателем

Перед осмотром земли ее необходимо тщательно подготовить. Предпродажная подготовка поможет:
  • поднять цену;
  • произвести положительное впечатление на заинтересованных в покупке;
  • быстрее найти покупателя.
Уровень подготовки зависит от финансовых возможностей собственника. В первую очередь он должен:
  • выкосить сорняки, убрать завалы и сделать рельеф ровным;
  • снести или разобрать ветхие строения;
  • вывезти мусор;
  • обновить фундамент (если он уже залит);
  • посадить несколько деревьев.

Последний момент требует пояснений. Даже небольшие насаждения создают эффект ухоженности и аккуратности. А такие участки вызывают больший интерес.

Осмотр участка

Если не хочется тратить силы на подобную работу, можно нанять рабочих. Их услуги обойдутся в 15000-20000 рублей.

Следующий этап подготовки необязателен. Он включает в себя прокладку коммуникаций:
  • водопровод;
  • газопровод;
  • электричество.

ЗУ с подведенными коммуникациями ценятся выше. Но здесь требуются предварительные расчеты для понимания, окупятся ли расходы собственника. В ряде регионов разница между ценами на землю и работой по подготовке невелика. Поэтому проще оставить все как есть.

Желательно проложить на участке ливневку. Особенно если он «лежит» в низине, где застаивается вода. В среднем за установку по периметру берут в 3000-5000 рублей. Тем, у кого земля не огорожена, нельзя забывать об обозначении границ. Самый простой вариант — натянуть по периметру веревку с красными флажками.

После предпродажной подготовки можно подбирать день и время осмотра для потенциальных покупателей. Продавцы с опытом назначают нескольким заинтересованным одно и то же время. Это создает иллюзию ажиотажа вокруг участка. Поэтому процесс идет быстрее.

Во время переговоров обозначаются сроки заключения договора, способ передачи денег и размер задатка.

Последний пункт важен. Денежный задаток символизирует намерение покупателя приобрести объект продажи. Он выступает гарантией совершения сделки. Стандартный задаток составляет 5-10% от цены ЗУ.

Соглашение обеих сторон оформляется в письменном виде в произвольной форме. Но в нем отображается следующее:
  • кадастровый номер земли;
  • намерение купить обозначенный участок;
  • размер задатка;
  • форма передачи денег;
  • сроки ожидания;
  • последствия расторжения соглашения.
Важно! Нарушение условий договора продавцом влечет за собой обязанность вернуть полученное в двойном/тройном размере. Изменение намерений со стороны покупателя лишает его права на возврат задатка.

Если все бумаги подготовлены, то от момента подписания соглашения до заключения договора купли-продажи уходит не более 2-3 дней. В ряде случаев допустимо ждать месяц. Большие сроки вызывают опасения.

Сбор полного пакета документов

Заниматься подготовкой бумаг рекомендуется до подачи объявления. Первоначально оформляется нотариальное соглашение на совершение сделки от супруга/супруги. Расходы составят в среднем в 1500 рублей. Заключают его как минимум на год.

После нужно приступать к изучению документов, подтверждающих право собственности. В их качестве выступают:
  • договор купли-продажи;
  • договор дарение;
  • доказательства наследования;
  • судебное решение и так далее.
Право собственности регистрируется в Росреестре. Без этого сделку не провести. Алгоритм действий выглядит следующим образом:
  1. Записаться на прием.
  2. Оплатить госпошлину – 2000 рублей.
  3. Прийти в назначенное время и принести документы.
  4. Дождаться истечения установленных 10 дней.

Если право собственности было предварительно зафиксировано, этот этап можно пропустить.

Отсутствие кадастрового паспорта обязывает собственника пройти через процедуру оформления. Она занимает полгода.

Запустить подготовку кадастрового паспорта можно 3 способами:
  • при личном обращении в Росреестр;
  • через МФЦ;
  • в онлайн.

Госпошлина за документ составляет 800 рублей.

Бланк квитанции на оплату
Госпошлина

В последнюю очередь заказывается выписка из Росреестра. Она готовится в среднем 3 дня и стоит 250-300 рублей. Если заказывать справку через сайт, она будет готова через час.

Важно! Удобнее оформлять выписку непосредственно перед сделкой. Так у покупателя не возникнет сомнений в честности продавца.

Как заключается договор купли продажи

Ответственным за документы назначается продавец. На его плечи ложится и составление договора купли продажи. В него вносятся следующие пункты:
  • паспортные данные;
  • полный перечень сведений о ЗУ;
  • правоустанавливающие документы;
  • окончательная цена;
  • условия передачи денег;
  • дата и место подписания.
Документ составляется и подписывается в трех экземплярах для:
  • покупателя;
  • продавца;
  • регистрирующего органа.

У каждой из сторон остается на руках по экземпляру.

К основному договору прикладываются (по требованию):
  • акт приема передачи ЗУ;
  • протоколы разногласий и согласований;
  • допсоглашение.
Важно! Передача денежных средств осуществляется после подписания договора. Эта практика признана самой безопасной.
Но состоявшейся сделка будет только после регистрации в Росреестре. Сделать все можно в один день:
  • обращение в Росреестр или МФЦ обеих сторон;
  • предоставление сотруднику полного пакета документов.
В него входят:
  • паспорта;
  • кадастровый паспорт;
  • подписанный договор;
  • подтверждение оплаты госпошлины (2000 рублей).

Оплачивать регистрацию вменено покупающей стороне.

Присутствовать на регистрации нужно обеим сторонам. Если это невозможно, то покупателю придется написать расписку о получении денег в полном размере.

Особенности продажи

Земли этого назначения обладают особым статусом. Все сделки с ними регламентируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земли сельскохозяйственного назначения

Продажа сельхозучастка имеет ряд тонкостей. И в первую очередь они касаются процедуры оценки.

На цену ЗУ влияют следующие факторы:
  • климат местонахождения;
  • состав почв;
  • уровень урожайности;
  • рельеф;
  • сделанные улучшения;
  • экономическая ситуация региона;
  • близость к объектам инфраструктуры.
Без ведома местных властей купить участок нельзя. Они имеют преимущественное право покупки. Поэтому оповещаются о намерениях третьей стороны:
  • как минимум за месяц;
  • в письменном виде;
  • с указанием цены;
  • с приложенными копиями правоустанавливающих документов.

В письме отдельным абзацем отмечается отсутствие ограничений и обременений. Только после получения официального разрешения на сделку можно готовить договор.

Продать участок в собственности не так уж и сложно, если учесть все рекомендации. И не нужно забывать, что при владении ЗУ менее 5 лет полученная прибыль облагается 13% налогом.

Похожие материалы

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.