Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме

0 0

Управляющая компания должна следить за благоустроенностью и чистотой домовладения, бесперебойной работой лифтов и пр. Но далеко не всегда управленцы справляются с возложенными задачами, что вынуждает жильцов выбрать более работоспособную и действенную организацию.

Основания для смены управляющей компании

УК занимаются ведением жилищного хозяйства. По закону, причин для их замены у собственников может быть масса:
  • завершение срока обслуживания и управления по договору;
  • нарушения со стороны обслуживающей организации, невыполнение прописанных в соглашении обязанностей (162 ст. ЖК, ч. 8.2);
  • некачественные услуги, уклонение от ремонтных работ, игнорирование обращений жильцов;
  • подозрения в финансовой нечестности организации, сомнительная отчетность УО;
  • УК на грани упразднения, либо уже обанкротилась;
  • заканчивается действие лицензии на подобные услуги;
  • собственники многоквартирного дома на собрании пожелали сменить УК;
  • решение о расторжении по обоюдной договоренности сторон;
  • жильцы захотели перейти на иной способ ведения ЖКХ, создав ТСН или ТСЖ.

Если весомых причин для назначения другой обслуживающей компании нет, то организация вправе оспорить решение собственников. Когда преобразования продиктованы намерением жильцов назначить иную УК, согласиться на подобное необходимо большинству собственников.

Управление многоквартирными домами

Законодательство никак не ограничивает жильцов в количестве переходов по обслуживающим компаниям, но процесс должен проходить с четким соблюдением порядка, установленного жилищным законодательством.

Перемена УК – сложная юридическая процедура, требующая времени, подготовки документации и профессиональной помощи.

Окончание срока действия договора

Завершение действия соглашения – удачное обстоятельство для смены УК. Жильцы могут отказаться продлевать договорные отношения. Но если по окончании стороны не захотели расторгнуть договор, то УК считает это согласием собственников на продление отношений, причем на аналогичный период и с прежними условиями.

Для уточнения времени действия договорных отношений обращаются к администрации или руководству управляющей организации. Если же соглашение продолжает действовать, то смена обслуживающей компании серьезно осложняется.

Существенные нарушения договора управления

Самой частой причиной расторжения отношений с прежней УО выступает серьезное несоблюдение условий, прописанных в соглашении.

Нарушения должны быть существенными, ведь для смены потребуется созвать собственников, выбрать новых управленцев.
  1. Перед постановкой вопроса на общедомовое обсуждение сначала изучают договор, выписывают обязанности УК.
  2. Анализируют, от каких из них управленцы уклоняются, и насколько это серьезно. Одно дело, когда организация не следит за регулярностью уборки подъездов, и совсем другое – уклонение от ремонта, неработающие лифты, протекающая кровля и пр.
  3. Нужно изучить обнаруженные нарушения, насколько часто УК допускала подобное.
  4. Потребуются доказательства пренебрежения обязательствами, в качестве которых подойдут любые бумаги, аудио- либо видеоматериалы, способные убедить остальных собственников в необходимости перемен.

Для расторжения договорных отношений с УК жильцам придется собрать весомую доказательную базу допущенных нарушений. Задолженности перед РСО обосновываются судебным подтверждением.

На основании результатов общего собрания

Если в договоре прописаны правила расторжения, собственникам нужно за месяц до прекращения сотрудничества известить управленцев об изменениях. Тогда действующая организация освобождается от обязательств в автоматическом режиме.

  1. Перед этим предварительно собирается собрание.
  2. В данном случае повесткой будет расторжение договора с управленцами, выбор новой компании и определение механизма передачи технической документации.
  3. После собрания, на котором собирают подписи жильцов и ведется реестр участвующих в голосовании, оформляется протокол.
Если волю изъявили больше 50% собственников, решение утверждается, о чем уведомляется обслуживающая организация.

При смене способа управления многоквартирным домом

Порой собственники на общем собрании принимают решение о переходе на иную форму правления вроде ТСН или ТСЖ. Сразу после реформы (137 ст. ЖК ч. 1.1) товарищество нанимает другую обслуживающую организацию.

Подобный метод очень удобен – если вдруг новая компания не оправдает надежд собственников, то отказаться от услуг можно, проведя одно собрание членов правления (когда это допускается уставом ТСЖ).

Расторжение договора по решению сторон

Если принято решение мирно расторгнуть соглашение, собственники согласны на переход к другому управленцу, то организация заменяется по соглашению.
  1. Сначала жильцы подписывают с действующей организацией документ, описывающий алгоритм передачи новым управленцам технической документации по дому.
  2. В бумаге указывают порядок перехода средств для расчета с ресурсоснабжающими организациями.
  3. Действующая УК предоставляет материалы либо финансирование для ремонта и пр.
  4. Новая компания принимает документацию и управление МКД, подписывает с жильцами договор на обслуживание.
Этот способ смены организации самый неконфликтный для сторон.

Лишение лицензии управляющей компании

Правом расстаться с УК при подобных обстоятельствах жильцы обладают в рамках действия 199 ст. ЖК. Этот способ легче остальных, поскольку лицензию у управленца отзывают даже за два протокола по административным штрафам, полученным за год.

Список грубых нарушений, за повтор которых компания лишается лицензии, указан в правительственном постановлении №1090. К ним относятся:
  1. Невыполнение норм аварийно-диспетчерского обслуживания вроде срыва сроков, пренебрежение приемом заявок на ремонт и пр.
  2. За месяц с момента начала действия соглашения на управление организация не заключила договоры с РСО.
  3. УК игнорирует требование обязательных испытаний отопительных систем, промывку и регулировку теплоснабжающих коммуникаций.
  4. Управленцы накопили задолженность перед организациями, равную двум среднемесячным оплатам по договору.
Эти нарушения часто становятся причиной отзыва лицензии на управленческую деятельность.

Как правильно сменить через собрание жильцов

Переизбрание обслуживающей организации – серьезная процедура, требующая соблюдения последовательности действий.

Собрание собственников жилья

Процесс проходит поэтапно:
  1. Назначение активистов. При смене УК организацией занимается совет МКД. В группу входят члены правления товарищества или жильцы.
  2. Сбор документации. Инициативные активисты занимаются подготовкой бумаг, необходимых для обоснования замены организации. По запросу собственников управленцы обязаны по закону предоставить документацию.

После подробного изучения бумаг и оформления притязаний инициативная группа созывает собрание, на котором определяется новая УК.

Организация собрания жильцов

Для кворума извещения рассылаются по адресам собственников за 10 дней до события. Инициативная группа составляет уведомления заказного типа, которые доставляются каждому на руки под подпись.

На информационные стенды вывешиваются объявления. Если даже один собственник не получил извещения, то собрание и результаты могут признать недействительными.
  1. В протоколе указываются нарушения, допущенные управленцами.
  2. Обосновывается каждое обвинение к организации.
  3. Собрание должно насчитывать больше половины жильцов, чтобы голосование свершилось. Решение по смене УК становится законным, когда больше 50% присутствующих собственников высказали мнение в пользу реформы.

Остальные жильцы, не присутствовавшие на собрании, обязаны подчиниться смене управленцев. Количество голосов каждого собственника обуславливается метражом квартиры по отношению к площади дома.

Выбор новой управляющей компании

Обязательный пункт на повестке собрания – определение организации для обслуживания МКД. Инициативная группа предварительно готовит списки вероятных кандидатов на должность УК. Вероятные управленцы представляют предложения по вопросам обслуживающего договора, услуг по уходу и содержанию МКД, по ремонтным работам или тарифам и пр.

К собранию собственников готовится договор-соглашение для новой УК. Услуги и работы по содержанию, ремонту могут определять собственники. Чтобы правильно составить минимальный список обязательств УК, жильцам стоит заранее проконсультироваться с экспертом.

Советы по выбору новой УК

В договор всегда включают ряд пунктов, указанных в 162 ст. жилищного законодательства. К ним относят:
  1. Комплекс услуг, планируемых работ, коммунальных ресурсов, которые новая УК будет обеспечивать.
  2. Состав общедомового имущества, которым будет управлять организация.
  3. Формула начисления взносов за коммуналку, ремонт и содержание жилья с подробным указанием способов, которыми будут совершаться данные платежи.
  4. По какому сценарию будут контролироваться действия управленцев. В норме УК обязаны ежегодно отчитываться перед собственниками о проделанной работе в письменной форме.

В ходе собрания ведется протокол, где указываются результаты проведенного сбора. О решении собственников оповещается будущая и прежняя УК. После избрания и новой, и прежней компании вручается протокол.

После принятия решения у управленцев остается 30 суток для передачи дел и технической документации новой компании.

Порядок переоформления

Вручение бумаг и переоформление должны произвести не позднее 30-дневного срока после обращения. На практике собственники часто вынуждены выходить в суд, поскольку прежние управленцы противятся выдаче документации.

Судебная практика по подобным делам обычно выносит решения:
  1. Предоставить новой УК технические бумаги на многоквартирный дом, если старая организация ею располагает.
  2. Восстановить потерянные бумаги и передать новым управленцам.

Избранная компания вправе восстановить утраченные документы самостоятельно, взыскав с прежней УК понесенные расходы. Прежняя организация может использовать факт истечения исковой давности. Это бывает, если преемники потребовали предоставить бумаги по прошествии 3 лет с момента прекращения договора управления.

Документацию могут не передавать по причине непризнания решения схода собственников действительным. В подобном положении избранная УК вправе пожать жалобу в жилинспекцию, прокуратуру, арбитраж, чтобы решение жильцов было признано законным. Собственники могут обратиться с жалобой в департамент хозяйства города.

Советы по выбору новой УК

Выбирая управленца, стоит руководствоваться критериями:
  1. Расположение офиса недалеко от дома. Не всегда вопросы решаются по телефону, а если УО далеко и требуется присутствие жильцов, то долгая дорога доставит неудобства.
  2. Чем больше домов в управлении компании, тем лучше – подтверждает востребованность и надежность организации.
  3. Изучить, сколько домов отказало УК. Если много, это говорит не в пользу компании.
  4. Ознакомиться с отзывами. Часто жильцы рассказывают о проблемах управленцев.
  5. Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии официального разорения, он не сможет предоставить средства для обслуживания МКД.
Эти критерии облегчат выбор организации для обслуживания и руководства многоквартирным домом.

Как происходит оплата счетов после смены управляющей компании

После переоформления нужно дождаться, когда органы Госжилнадзора включат дом в лицензию вновь избранной УК. Эти сведения структура выкладывается в открытый доступ на офсайте. Только потом жильцы начнут платить в новую организацию.

Если в ходе управления прежней компании собственники недобросовестно оплачивали счета, и образовалась задолженность, то при смене УК долг никуда не пропадает. Ресурсоснабжающие организации не правомерны требовать расчета непосредственно с должников, потому отвечать будут управленцы.

Но задолженности не относятся к новой обслуживающей компании. В подобной обстановке РСО вправе поставить условия, что не будет составлять договор обслуживания с новой компанией при отказе погашения долга. В результате жильцам отключат водоснабжение, электричество, тепло и прочие коммунальные ресурсы.

Сменить УК сложно. При появлении трудностей и неисполнении обязательств надо собирать доказательства, решить вопрос смены управления на общедомовом совете собственников. Если большинство согласится с доводами против действующей организации, то соглашения будут автоматически расторгнуты.

Похожие материалы

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.